鉴于我国城市化发展的特殊规律，经营城市实际上是系于经济转型时期的一种政府行为方式的变革，对经营城市的认识与理解，应该从狭义的也是传统意义上资金导向的经营城市理念，开始向广义的也称功能导向的经营城市理念转变。

　　狭义的经营城市的思想本质上是服务于城市建设资金筹集这个目的的。按照狭义的理解，所谓经营城市，就是运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）、人力作用资本（如路、桥）及其相关的延伸资本（如路、桥冠名权）和其他经济资源要素等进行集聚、重组和营运，盘活存量，吸引增量，走出一条以地生财、以城养城的市场化之路。其核心就是用市场经济的观点来重新认识和审视城市建设。资金导向为主的经营方式正是顺应了这一要求而产生并发展起来的，它相对于计划经济时代是一个进步，在目前阶段对解决城建资金的瓶颈制约也起到了积极作用。但是，在实践中，因为理解上的片面和操作上的偏差等因素，也导致了一些不良后果，主要包括：仅仅注重城市建设资金筹集，追求短期资金投入而对城市资源进行过度开发、不合理开发和破坏性开发，造成对城市资源的破坏、浪费以及功能退化，等等。

　　而功能导向的城市经营模式，是对资金导向模式内涵的深化和外延的拓展，是在资金导向模式基础上的发展与创新。功能导向的城市经营与传统意义上资金导向的经营城市概念区别在于：

　　一、从经营城市的过程来看，城市资源的资本化经营涵盖了城市资源从产生到转让以及增值的全过程。

　　二、从经营城市的目的和作用来看，经营城市是为发挥城市功能服务的，更进一步讲，是为提升城市价值和城市竞争力服务的。

　　功能导向的经营城市理念的确立，推动了经营城市理论与实践的创新和发展。因此对于经营城市的基本内涵，笔者认为应注重把握好以下几点：

　　经营城市的主体：作为特殊市场主体的政府。首先，这个主体是一个市场主体。其次，政府又不同于一般的市场主体，它同时又是市场竞争的裁判员、规则制定组织者和竞争环境创造者。第三，政府在发挥好自身作为经营主体的作用过程中，必须通过制度创新，把自己角色的两重性统一起来，做到市场行为和非市场行为的有机结合。

　　经营城市的客体：城市要素与泛资源观念。按照泛资源的概念，城市资源应包括一切可以由城市政府直接运用市场和政策手段进行整合，有利于城市建设与发展，有利于城市美誉度提高和形象提升的各种资源，大体可分为三类：一是自然资源，指自然形成的不可再生的资源，具体包括土地、水域、矿产资源等；二是再生资源，是通过大量的人力、财力、物力投入产生的城市资源，包括市政公用基础设施，如桥梁、道路、园林等；三是无形资源，包括城市文化、城市形象、城市品牌以及由城市有形资产衍生出来的无形资本，如冠名权、经营权等等。经营城市的实质就是合理利用、优化整合、配置和经营好城市的资源。

　　经营城市的基本手段：要素市场化运作。各种城市资源能否真正转化为城市发展的要素资本，关键取决于城市资源市场化程度。市场机制是经营城市的基础，城市资源的市场化配置程度决定着城市经营的效能。政府应把整个社会中所拥有的各种有形无形的资源及存量资产都推向市场，并使之转化为可以增值的活化资本，赋予其资本属性，形成城建主体多元化、投融资渠道多元化的机制，使投入产出达到良性循环。

　　经营城市的发展目标：塑造城市形象力与打造城市品牌。现代城市之间的竞争越来越集中体现为城市形象力的竞争。一个城市的形象是最大的无形资产，城市形象力塑造得好，不仅可以提升城市品位，而且能使城市更大增值，创造财富，显示出其独特合理的功能效应和环境效益。创造最佳的城市形象，用不断提升的城市形象力来凝聚人们对创业与居住的追求和理想，用更具个性特色的城市品牌来推动我们的城市从竞争中脱颖而出。

　　经营城市的本质理念：人本思想与可持续发展。城市作为人类改造自然最深刻、最显活力的地方，也是矛盾最多最激烈的地方，经营城市是动态的、开放的。建设创业与人居最佳城市，代表了当今城市发展的时代潮流。因此，要坚持以人为本，以人的全面发展为核心，让人们感受到城市的亲和、自然、美感和喜爱，有利于生活质量的提高。